Immobilienrendite berechnen: So bewerten Investoren Objekte in Hamburg & Schleswig-Holstein richtig
Wie rentabel ist Ihre Kapitalanlage? So berechnen Sie Bruttorendite, Nettorendite & Eigenkapitalrendite in Hamburg und Schleswig-Holstein – inkl. regionaler Tipps!
Warum die Immobilienrendite so wichtig ist
Wer in Immobilien investiert – sei es in Hamburg, Kiel, Lübeck oder dem Speckgürtel – muss wissen, ob sich die Investition langfristig rechnet. Die Immobilienrendite zeigt, wie viel Ertrag Sie im Verhältnis zum eingesetzten Kapital erzielen – und ist damit die wichtigste Kennzahl für Investoren.
In Hamburg und Schleswig-Holstein sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren gestiegen. Gleichzeitig entwickeln sich Mieten nur langsam. Umso wichtiger ist es, den Cashflow und die tatsächliche Rendite genau zu prüfen.
Was bedeutet Immobilienrendite?
Die Immobilienrendite zeigt den jährlichen Ertrag einer Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis oder Eigenkapital. Sie ist ein zentraler Maßstab für die Wirtschaftlichkeit eines Investments.
Es gibt drei zentrale Formen:
- Bruttorendite (vereinfachte Erstkalkulation)
- Nettorendite (realistischer Ertrag nach Kosten)
- Eigenkapitalrendite (besonders bei Finanzierung entscheidend)
Bruttorendite – die schnelle Orientierung
Die Bruttorendite ist leicht zu berechnen und gibt einen ersten Eindruck:
Formel:
Bruttorendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100
Beispiel Lübeck:
- Kaufpreis: 240.000 €
- Mieteinnahmen pro Jahr: 9.600 €
➡️ Bruttorendite = 4,0 %
Typische Bruttorenditen in der Region:
- Hamburg Zentrum: 2,5–3,0 %
- Hamburger Randbezirke (z. B. Wandsbek, Harburg): bis 3,5 %
- Kiel, Neumünster, Lübeck: 3,5–5,0 %
- Speckgürtel (z. B. Elmshorn, Norderstedt): 4,0–5,0 %
💬 Hinweis: Die Bruttorendite berücksichtigt keine laufenden Kosten – sie dient lediglich zur Vorselektion.
Nettorendite – was unterm Strich übrig bleibt
Die Nettorendite zeigt, wie viel Rendite nach Abzug der laufenden Kosten tatsächlich übrig bleibt.
Formel:
Nettorendite = ((Jahreskaltmiete – laufende Kosten) / Gesamtkosten) × 100
Typische laufende Kosten:
- Verwaltung
- Instandhaltung
- Mietausfallwagnis
- Nicht umlagefähige Nebenkosten
Beispiel Neumünster:
- Gesamtkosten: 200.000 €
- Jahresmiete: 8.400 €
- Nebenkosten: 1.400 €
➡️ Nettorendite = 3,5 %
Tipp: In Hamburg sinkt die Nettorendite oft auf unter 2,5 % – in Schleswig-Holstein sind 3,5–4,5 % erreichbar.
Eigenkapitalrendite – entscheidend bei Finanzierung
Wer nicht vollständig aus Eigenmitteln kauft, sollte die Eigenkapitalrendite kennen. Sie zeigt den Ertrag im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital und berücksichtigt auch Zins & Tilgung.
Formel:
Eigenkapitalrendite = (Cashflow / Eigenkapital) × 100
Beispiel Ahrensburg:
- Kaufpreis + Nebenkosten: 300.000 €
- Eigenkapital: 60.000 €
- Jahrescashflow: 3.000 €
➡️ Eigenkapitalrendite = 5,0 %
Der Leverage-Effekt kann die Eigenkapitalrendite deutlich steigern – aber auch ins Negative kippen, wenn Finanzierung oder Miete nicht passt.
Immobilienrendite in Hamburg & Schleswig-Holstein: Regionaler Vergleich
Hamburg:
- Hohe Kaufpreise, v. a. in Eimsbüttel, Altona, Winterhude
- Bruttorendite oft <3 %, Nettorendite <2,5 %
- Geeignet für langfristigen Vermögensaufbau, nicht für Cashflow-Investoren
- Interessant: Stadtteile wie Harburg, Horn, Billstedt mit besseren Kennzahlen
Schleswig-Holstein:
- Günstigere Preise mit stabiler Nachfrage
- Gute Bruttorenditen in Kiel, Neumünster, Itzehoe, Bad Segeberg
- Lübeck & Flensburg bieten Perspektiven durch Hochschulen & Tourismus
- Speckgürtel-Hotspots: Norderstedt, Pinneberg, Elmshorn
Fazit: Immobilienrendite richtig berechnen – besonders im Norden entscheidend
Ob Sie in eine Eigentumswohnung in Hamburg oder ein Mehrfamilienhaus in Schleswig-Holstein investieren – die Rendite entscheidet, ob sich Ihre Investition rechnet. Nutzen Sie Bruttorendite zur ersten Einschätzung, aber verlassen Sie sich für Ihre Entscheidung auf Nettorendite und Eigenkapitalrendite.
Gerade Schleswig-Holstein bietet Investoren noch echte Chancen: moderate Einstiegspreise, stabile Mieterstruktur und Entwicklungspotenzial – ideal für nachhaltigen Vermögensaufbau.