Rauchwarnmelder in Mietwohnungen: Was Vermieter:innen auf Mieter:innen umlegen dürfen – und was nicht
Rauchwarnmelder gehören heute zur Standardausstattung jeder Mietwohnung – zu Recht, denn sie retten Leben. Doch wer trägt die Kosten für Miete und Wartung der Geräte? Diese Frage beschäftigte zuletzt den Bundesgerichtshof (BGH). Das Urteil vom Mai 2022 bringt nun endlich rechtliche Klarheit – und hat praktische Konsequenzen für Vermieter:innen und Mieter:innen gleichermaßen.
Der Fall: Streit um 221 Euro
Eine Vermieterin aus Nordrhein-Westfalen verklagte ihre Mieterin auf Zahlung von 221 Euro – für die Miete und Wartung eines Rauchwarnmelders. Zwar enthielt der Mietvertrag keine konkrete Regelung zu diesen Kosten. Allerdings war darin festgehalten, dass künftig entstehende oder gesetzlich neu eingeführte Betriebskosten nachträglich umgelegt werden können.
Ab 2016 führte die Vermieterin in den Betriebskostenabrechnungen jeweils knapp 10 Euro jährlich für die Anmietung und Wartung des Rauchwarnmelders auf. Die Mieterin verweigerte die Zahlung – und die Angelegenheit landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof.
Die Entscheidung: Mietkosten sind keine Betriebskosten
Der BGH wies die Klage ab (Urteil vom 11. Mai 2022, Az. VIII ZR 379/20). Die Kernaussage: Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind nicht umlagefähig. Sie gehören nicht zu den Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung – auch dann nicht, wenn sie laufend anfallen.
Zur Begründung stellten die Richter:innen klar: Betriebskosten sind solche, die durch den laufenden Gebrauch eines Gebäudes entstehen. Die Miete für technische Einrichtungen wie Rauchwarnmelder ersetzt jedoch faktisch deren Anschaffung – und Anschaffungskosten dürfen grundsätzlich nicht über die Betriebskosten umgelegt werden.
Dass Vermieter:innen Geräte anmieten, statt sie zu kaufen, ändert daran nichts. Ein Mietmodell darf nicht dazu genutzt werden, die bestehenden Regelungen zur Umlage von Investitionskosten zu umgehen.
Was dürfen Vermieter:innen abrechnen?
Nicht alle Kosten im Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern sind ausgeschlossen. Die regelmäßige Wartung der Geräte fällt unter die umlagefähigen Betriebskosten – vorausgesetzt, sie ist im Mietvertrag entsprechend vereinbart. Das gilt auch für die Überprüfung der Funktionsfähigkeit, wie sie in vielen Landesbauordnungen vorgeschrieben ist.
Anschaffungskosten – oder wie im entschiedenen Fall: Mietkosten als Ersatz dafür – können dagegen nur im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB auf die Miete umgelegt werden. Diese erfordert jedoch eine formgerechte Ankündigung und bietet Mieter:innen bestimmte Schutzmechanismen.
Fazit: Klare Regeln für mehr Fairness
Das Urteil des Bundesgerichtshofs stärkt die Rechtsposition von Mieter:innen und sorgt für mehr Transparenz in der Betriebskostenabrechnung. Für Vermieter:innen bedeutet es: Wer Rauchwarnmelder mietet, kann diese Kosten nicht einfach auf die Mieter:innen abwälzen. Die Wartung hingegen bleibt umlagefähig – ein kleiner, aber entscheidender Unterschied.
Unser Tipp:
- Mieter:innen sollten ihre Nebenkostenabrechnung sorgfältig prüfen – insbesondere bei neuen Kostenpositionen.
- Vermieter:innen sollten ihre Verträge und Abrechnungen an die aktuelle Rechtsprechung anpassen, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Diese Informationen wurden sorgfältig zusammengestellt, erheben jedoch keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder rechtliche Verbindlichkeit.